ITBI - Discussão da Alíquota e Calculo Correto

O que é o ITBI afinal?

O ITBI é a sigla para Imposto de Transmissão de Bens Imóveis onerosa por ato inter vivos.

Esse imposto tem previsão na Constituição Federal no art. 156, II. Ele é um imposto de competência municipal que incide sobre a transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição.

Quem deve pagar

Normalmente, as leis municipais elegem o comprador como responsável pelo pagamento do ITBI. Isso por diversas razões, mas a mais racional é que o comprador terá a propriedade imóvel para responder pelo pagamento do tributo.

No entanto, as partes envolvidas no negócio podem pactuar de outra a forma o pagamento do imposto, mas esse acordo entre os particulares não surtirá efeito contra o fisco municipal que exigirá a integralidade do imposto daquele a quem a lei elegeu como sujeito passivo da obrigação tributária ou responsável pelo pagamento.

Qual a alíquota atual no município de São Paulo?

Hoje a alíquota é de 3%

A legislação sobre o ITBI no Estado de de São Paulo

Listamos abaixo leis, decretos e demais normas que regulamentam o ITBI na cidade de São Paulo, confira.

• A Lei 16.098/2014

A Lei 16.098/2014 concede remissão dos créditos tributários do Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU do exercício de 2014 nos casos que especifica e estabelece procedimentos relativos a esse imposto, em face do reconhecimento da constitucionalidade da Lei nº 15.889, de 5 de novembro de 2013, e dá outras providências

• Lei 15.891/2013

Introduz alterações na legislação tributária municipal relativa ao IPTU, ao ITBI-IV e ao ISS, bem como confere nova redação ao art. 53 da Lei nº 14.107/2005, que dispõe sobre o processo administrativo fiscal e cria o Conselho Municipal de Tributos.

• Lei 14.256/2006

Institui o Parcelamento Administrativo de Débitos Tributários (PAT) no Município de São Paulo e altera a legislação tributária municipal que especifica, bem como dispositivos das Leis 8.645/1977, 14.094/2005, 14.096/2005, 14.107/2005, e 14.133/2006, e dá providências correlatas.

• Lei Nº 11.154/1991

Dispõe sobre o Imposto sobre Transmissão “inter vivos”, a qualquer título por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos à sua aquisição, e dá outras providências.

• Decreto 59.579/2020

Aprova a Consolidação das Leis Tributárias do Município de São Paulo.

• Decreto Nº 58.331/2018

Dispõe sobre a obrigatoriedade de apresentação, pelas pessoas físicas e jurídicas que façam jus a benefícios fiscais, de declaração por meio do Sistema de Gestão de Benefícios Fiscais – GBF, nos termos que especifica.

• Decreto 55.196/2014

Aprova o Regulamento do Imposto sobre Transmissão “Inter Vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos à sua aquisição – ITBI-IV.

• Decreto 51.627/2010

Aprova o Regulamento do Imposto sobre Transmissão “Inter Vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos à sua aquisição (ITBI-IV).

• Decreto 46.228/2005

Aprova o Regulamento do Imposto sobre transmissão “inter-vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e direitos reais sobre imóveis, bem como cessão de direitos à sua aquisição (ITBI-IV).

• Portaria SF 81/2005

Estabelece os procedimentos para preenchimento da Declaração de Transação Imobiliária (DTI) e emissão do Documento de Arrecadação do Município de São Paulo (DAMSP) , relativos ao Imposto sobre transmissão “inter-vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição (ITBI-IV), nos termos do artigo 2º do Decreto 46.228/2005.

Isenção do ITBI

São isentas do ITBI as seguintes transmissões de bens ou direitos:

1.1. A primeira aquisição de unidade habitacional financiada pelo Fundo Municipal de Habitação (Lei 11.632/1994);

1.2. Primeira aquisição de imóvel ou Programa Minha Casa Minha Vida

1.3. Os imóveis adquiridos (Lei 13.402/2002 com alterações das Leis 13.680/2003, 15.360/2011 e 15.891/2013), pela(o):

I – Caixa Econômica Federal, por meio do Fundo de Arrendamento Residencial para o Programa de Arrendamento Residencial;

II – Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo – CDHU;

III – Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo – COHAB/SP;

IV – Fundo de Arrendamento Residencial – FAR gerido pela Caixa Econômica Federal, para o Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV;

V – Fundo de Desenvolvimento Social – FDS, gerido pela Caixa Econômica Federal para os Programas Crédito Solidário e Minha Casa, Minha Vida – PMCMV.

DISCUSSÃO JUDICIAL

Já faz algum tempo a Prefeitura de São Paulo está sofrendo uma enxurrada de ações judiciais contestando a alíquota do IBTI e a base de cálculo.

A base de cálculo do ITBI - Imposto de Transmissão de Bens Imóveis sempre foi objeto de inúmeras discussões, as quais acabavam resultando em um aumento da carga tributária incidente na compra e venda de imóveis. Normalmente, o valor da transação não prevalecia para fins de apuração do imposto devido, tendo em vista que os Munícipios calculam o imposto a partir de índices prefixados. No entanto, no mês de março de 2022, os contribuintes obtiveram importante vitória que resultará no correto cálculo do ITBI e possibilitará que valores pagos de forma indevida sejam reavidos pelos contribuintes.

Por ser um imposto municipal, a forma de cobrança do ITBI possui diversas peculiaridades, mas é possível afirmar que, de forma geral, para fins de fixação de base de cálculo, o valor da transação indicado pelos contribuintes acaba dando lugar a algum valor já previamente estabelecido pelo município. Analisando essa conduta, em decisão com efeitos vinculantes para todo o Poder Judiciário, o STJ definiu que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU.

No mesmo sentido, reconheceu-se a ilegalidade do arbitramento prévio da base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência estabelecido unilateralmente pelo município. Além disso, outro importante fator da decisão diz respeito à presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte, o qual somente poderá ser afastado mediante a instauração de processo administrativo específico.

Em resumo, seguindo as balizas definidas pelo STJ, o ITBI deve ser cobrado com base no valor da transação declarado pelos contribuintes. Caso o munícipio discorde desse valor, deverá instaurar processo administrativo para provar qual o real valor de mercado do bem, sendo ilegal qualquer arbitramento realizado de forma unilateral.

Apesar da decisão judicial favorável, não é possível afirmar que os contribuintes terão tranquilidade daqui para frente, pois a referida decisão não vincula os municípios, diferentemente do que ocorre em relação ao Poder Judiciário. Diante desse cenário, os contribuintes ainda poderão se deparar com barreiras quando tentarem realizar o pagamento do ITBI com base no valor da transação.

No entanto, caso o contribuinte seja compelido a realizar o pagamento com base em qualquer valor de referência estabelecido unilateralmente pelo município, poderá recorrer ao Poder Judiciário para afastar essa exigência ilegal, recolhendo o imposto com base no valor da transação declarado.

Por fim, importante lembrar que a referida decisão pode servir como amparo para os contribuintes reaverem valores pagos indevidamente a título de ITBI nos últimos cinco anos. Há sólidos fundamentos jurídicos que possibilitam o pedido de restituição dos valores oriundos da adequação da base de cálculo do imposto, decorrente da diferença entre o valor da transação declarado e o valor arbitrado pelo município.

Tomemos por exemplo o ITBI em São Paulo. A base de cálculo do imposto é de 3% do valor venal do imóvel, que é o valor estipulado pela Prefeitura para o imóvel. No entanto, algumas prefeituras vêm cobrando o imposto com base no chamado valor venal de referência, atualizado anualmente acima da valorização do imóvel. Em alguns casos, o valor de referência pode chegar a 150% do valor venal. Ou seja, o valor do ITBI aumenta consideravelmente sempre que o valor venal de referência é utilizado.

O entendimento do poder Judiciário é de que o uso do valor venal de referência é inconstitucional. Portanto, há uma forma de garantir o pagamento das quantias corretas no ITBI: o mandado de segurança.

O Mandado de Segurança é um instrumento jurídico que visa garantir os direitos de quem o utiliza, protegendo-os contra ilegalidades ou abusos de autoridade. No caso da cobrança do ITBI , entrar com um Mandado de Segurança antes mesmo de assinar a escritura garante que você pague menos imposto, visto que o Judiciário reconhece o uso do valor de referência como inconstitucional.

Uma das maiores vantagens do Mandado de Segurança é seu efeito imediato. Ou seja, você pagará menos ITBI imediatamente, gerando uma grande economia.

O Mandado de Segurança também pode ser utilizado no pagamento de ITBI de imóveis adquiridos em leilões, o tornando muito versátil!

Caso você já tenha pago as quantias cobradas indevidamente, é possível entrar com uma ação judicial exigindo a repetição do indébito, isto é, que o órgão público responsável pelo recolhimento do imposto em questão devolva todas as quantias pagas a mais.