IMPOSTO SOBRE A VALORIZAÇÃO DOS IMOVEIS
- administradornac
- 19 de nov. de 2024
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Uma das grandes reclamações dos contribuintes tanto pessoa física quando pessoa jurídica, é não poder atualizar o valor dos imóveis.
Isso mudou com a publicação da Lei LEI Nº 14.973, DE 16 DE SETEMBRO DE 2024, em que o governo permite que as pessoas físicas possam atualizar os valores dos imóveis e pagar um imposto de 4% sobre a atualização.
E para as pessoas jurídicas passam a ter duas alíquotas: 6% de IRPJ (Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas) e 4% de CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido).
Agora, a pegadinha da lei. Sim no Brasil temos pegadinha e outras surpresas.
Se você vender seu apartamento nos próximos 3 anos ou em até 36 meses , vai ter de pagar os 15% de IR sobre o ganho de capital, fora os 4% de já pagou na valorização do imóvel. Totalizando 19% de impostos sobre um imóvel.
É que a fórmula de cálculo prevista na nova legislação começa num abatimento de 0% para vendas ocorridas em até 3 anos. Depois o corte no imposto sobre ganho de capital vai aumentando gradualmente. Só após longos 180 meses (15 anos) ele chega a 100% – ou seja, ao momento em que não há mais imposto sobre ganho de capital.
Os contribuintes devem simular primeiro um ganho de capital no sistema da Receita federal do Brasil para verificar se compensa a atualização do valor dos imóveis, pois os mais antigos têm diversos benefícios fiscais e conforme caso a caso pode compensar manter o valor original do imóvel.
Um exemplo clássico, um imóvel com mais de 20 anos em poder do declarante, pode ter mais vantagens que a atualização, por isso que se faz necessário uma simulação do ganho de capital.
Os contribuintes também precisam comparar a nova legislação com os dispositivos de isenção já existentes e saber quando vão vender o imóvel para calcular se os descontos valem a pena.
A nova medida, por exemplo, não compensa para quem vende um imóvel e compra outro em um intervalo de até 180 dias porque, neste caso, há isenção de imposto. Esse mecanismo pode ser usado a cada cinco anos, segundo artigo 39 da Lei 11.196/2005 e na Instrução Normativa 599/2005, da Receita Federal.
A isenção também é garantida ao proprietário que possui um único imóvel e o vende por até R$ 440 mil.
Imóvel de herança
A nova legislação também alcança imóveis em processos de sucessão patrimonial. Cada herdeiro pode atualizar a parcela que lhe cabe do imóvel, não necessariamente todos devem fazer, somente o que optarem.
1. Fazer a avaliação do imóvel para determinar seu valor de mercado;
2. Preparar a documentação que comprove a herança e a fração que possui do imóvel;
3. Solicitar a atualização ao órgão responsável pela administração tributária de sua localidade, geralmente, a prefeitura;
4. Verificar se há necessidade de pagamento de algum imposto devido à atualização do valor (ITCMD, IPTU, ITBI e outras taxas administrativas).
Imóvel no exterior
Segundo a Receita Federal, a medida também vale para imóveis no exterior. “Imóveis que façam parte de entidades controladas no exterior e bens de trust podem ser atualizados, desde que a pessoa física seja responsável pela declaração desses bens”, explica o órgão.
Como atualizar o valor do imóvel?
Você precisa emitir uma declaração, a Dabim (Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis).
Onde? No e-CAC (Centro Virtual de Atendimento), da Receita Federal. Para ter acesso ao sistema, você precisa de uma conta Gov.br nível prata ou ouro.
Além de formalizar a declaração, você deverá pagar o tributo. A Receita diz que o preço atualizado do imóvel será considerado na data de apresentação da Dabim ou do pagamento.
Dá para simular as regras da nova medida contratando um especialista tributário. E importante lembrar: a atualização de valor dos imóveis exige avaliação prévia detalhada porque, uma vez feita, não há volta.
PRAZO PARA ADESÃO ATÉ 16/12/2024.
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